上半年迎宾路地块送去摇号,下半年刚上架大石新光快速西侧地块就成为摇号大热门选手,如今又将开卖一宗一线江景靓地······
不得不说,番禺的江景地有点多,美中不足却是北向望江,有点打折扣。
区位:毗邻南大干线直面一线江景
(资料图)
8月10日,广州一口气挂牌6宗涉宅地,总起价超110亿元,当中就包含了番禺永大1号地块这宗一线江景地。
从航拍视角看,地块处在番禺国际创新城板块上,就在永大社区旁,番禺万豪儒林小学也在地块范围内,广州大学城华电新能源公司在东侧。
北向可直面一线江景,未来通过金光东隧道直通往大学城一期,南侧毗邻番禺大动脉南大干线,一脚油门可直冲万博CBD商圈,再串联起南沙港快速,通往琶洲、珠江新城商圈也极为便捷。
与南大干线一路之隔,就是华南理工大学(广州国际校区)和暨南大学(番禺校区),稍远一点还有广州科技贸易职业学院(番禺校区)和南村镇七星岗森林公园等,居住环境非常舒适。
交通来说,开车出行是方便,地铁出行就要分情况,距离7号线板桥站稍近一些,而4号线新造站则稍远一些,得公交接驳。
配套方面,周围以厂房和工业园为主,面貌来说较为老旧,属于急需开发完善地带,附近学校有万豪儒林小学,再远一点有南村镇市头幼儿园,市头村公园在西南侧,较近医院是省妇幼番禺院区,大型商配目前只能蹭万博CBD商圈,未来则需等创新城板块整体发展起来。
总起价63.8亿:2.3万/㎡可触顶摇号
正是因为配套较为缺乏,因此地块出让用于二类居住之外,还需兼容商业商务用途,且需配建中小学用地。
根据规划内容,番禺永大1号地块由五个地块组成,总占地面积236761.84㎡,计容总建面约31.8万㎡,4块涉宅地均包含有商业商务用途(预计总建面超3万㎡),一宗是中小学用地,用于配建一所48班九年制学校。
此外,地块本身还需配建一所9班幼儿园和托儿所,未来居住在此,教育方面应该是有一定保障,就看引进什么样的学校进来。
从出让文件的备注中可知,地块沿江一线需布局为商业商务建筑,且进深60米范围内建筑限高60米。
地块占地近24万㎡,是宗巨无霸项目,因此起拍总价高达63.8亿元,折算楼面价20050元/㎡,地块设置最高限制地价为73.4亿元,封顶摇号地价为23058元/㎡。
番禺江景地:美中不足于北向望江
值得一提的是,今年番禺出让的江景靓地,多是小而精为主,封顶价后送去摇号也十分笋,看得出来很有诚意:
4月13日,番禺迎宾路BA0603009地块被南通亚伦摇中,成交总价23.23亿,折算楼面价2.4万元/㎡,现在联合龙湖打造为龙湖御湖境项目,吹风6万元/㎡,8月11日开放示范区和样板间。
8月8日,番禺大石新光快速西侧地块正式挂牌,总起拍价93882万元,折算楼面地价1.96万元/㎡,2.26万元/㎡可触顶摇号,9月8日竞拍。
8月10日,番禺永大1号地块上架,起拍总价达63.8亿元,折算楼面价20050元/㎡,封顶摇号地价2.3万元/㎡,9月14日竞拍。
此外,板块内还有一宗一线江景加持的靓地,是2020年9月,奥园联手恒基中国总价67.78亿元拿下的番禺新造镇新化快速路东侧地块,折算地价2.6万元/㎡,溢价11.2%,现打造为项目恒基学苑壹号在售,参考单价5万元/㎡。
如此看,江景靓地挺受欢迎的,被摇号或溢价出让,且打造出来多为豪宅项目,售价又不低,但美中不足是北向望江,配套都不够完善,卖得起价,却未必销路好。
创新城新盘云集:抢客大战上演
面对供过于求的局面,未来地块出让后,售卖可真是不小的压力。
地块所在创新城是番禺当下较为热门的板块之一,但新盘云集,正在上演着抢客大战,豪宅盘、刚需盘、改善盘应有尽有,竞争已进入白热化中。
今年7月29日,星河盛世锦城开放营销中心和样板间,开启冻资圈客,这个是由罗边村旧改转化而来的超百万平综合体项目,主推的是建面约95-128㎡三至五房,对准的是刚改和改善客,吹风价4-5万元/㎡。
紧接着,8月5日,越秀大学星汇锦城开放实体样板间,万人挤进售楼处排队看房堪比春运,主推建面约76-98㎡三至四房,最快8月开盘,吹风价4万 /㎡,首开会3字头惊喜价,打着300万元可上车小三房的噱头,瞄准刚需客。
除了双“锦城”在正面交战抢客外,片区内有偏改善的恒基学苑壹号和越秀大学城和樾府在售,参考单价5-5.8万元/㎡,刚改和改善为主的越秀大学城星汇城参考单价在4.5万元/㎡。
综合看,房价站稳4字头的创新城板块不缺新盘新货,所有盘布局分散,各自为阵,没有形成聚力,离地铁站不近不远,缺乏大型商超,交通和配套目前都是短板。
因此,此次出让地块,虽有一线江景加持,但也逃不过配套短缺的硬伤,且体量较大,总地价成本偏高,能啃下它恐怕得寄希望于国央企,去到摇号概率较低。
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